国资“领衔”耐心资本，股权投资进入长期时代 房企股权转让对购

国资“领衔”耐心资本，股权投资进入长期时代 房企股权转让对购房者影响几何？， 

国资“领衔”耐心资本，股权投资进入长期时代

21世纪经济报道记者 闫启 北京报道

自今年4月30日召开的中共中央政治局会议强调“要积极发展风险投资，壮大耐心资本”以来，成效显著。

近日，上海宣布组建总规模100亿元的未来产业基金，以政府投资引导的方式提振早期科技投资市场信心，促进创新源头的优秀成果转化为新质生产力。此次100亿元由上海市财政全额出资，基金期限长达15年，还可根据情况申请延长3年。据了解，该基金有政府引导、长期支持、宽容失败等等特点，对于需要通过长周期才能实现科技成果转化的科技企业来说尤为可贵。

在未来产业的发展中，耐心资本的重要性不言而喻。对于那些具有战略意义但尚处于早期阶段的新兴产业，不但前期的基础研究和技术积累需要大量的资金投入，且回报周期较长。只有为这些前瞻性产业提供成长的土壤，才能助力其在技术成熟时能够迅速占领市场，推动我国在重大领域的科技创新实现跨越式发展。

政府投资基金进入长期资本时代

从2015年前后政府投资基金井喷式涌现，在股权投资市场的身影活跃度不断增强，已成为国家经济发展的重要推手，在推动基础设施建设、促进产业升级、激发市场活力等方面发挥着不可替代的作用。早期政府引导基金存续期普遍是“5+2”模式，整体在7年左右。

然而，随着依靠房地产、出口和大宗商品驱动经济的时代已经结束，我们开始新质生产力推动创新增长的时代。发展新质生产力，尤其是突破性的技术发展，依赖于深厚的基础研究、开放的创新环境，以及强大的技术转化能力，而这一切都离不开长时间的技术积累和资本投入。像半导体、航空航天、人工智能、生物医药这些行业里每一项新技术的出现，从研发到应用，再到形成一个完整的产业链，动辄需要一二十年。过往的基金存续期限已经不再能满足当下的投资需求，延长基金的存续期是成了政府引导基金不约而同的选择。

某国资平台负责人表示：“对于国有资本来说，耐心资本和盈利不但不矛盾，而且完全是可以做到统一的。如果是真正的高质量创新投资，一定是能盈利的，并且回报水平一定会远高于那些创新性不足的投资。国有资本不能因为风险大、周期长就将这些项目拒之门外。现在越来越多的国有资本理解长期投资的价值，也愿意为之投入。”

2023年11月，深圳市成立20亿元科技创新种子基金，委托深圳天使母基金管理。其中在存续期限上，种子基金打破了此前5到10年的惯例，存续期延长为15年。今年6月，江苏省成立总规模达500亿元的江苏省省级战略性新兴产业母基金，该基金存续期15年，其中投资期7年，退出期8年，延长期2年。2023年底，注册资本为110亿元的广东省半导体及集成电路产业股权投资基金二期合伙企业（有限合伙）存续期更是长达17年。

不仅是新设立的引导金将存续期限设定到15年，更早成立的也纷纷开始将存续期延长。同样是6月，浦东科创投资基金将基金存续期限由十年变更为十二年，其中投资期限由5年变更为7年，该基金成立于2019年，首期规模55亿元，原本结束的投资期进行了2年延长。浦东科创投资基金方面表示，此举将有助于整合利用各方优势，发掘投资机会，通过专项投资和市场化管理，提升公司资本运作能力及效率。

国有投资容错免责机制不断完善

延长基金存续期只是耐心资本的一个方面，同时国有投资制度的不断完善也不容忽视。由于缺乏市场化激励机制与容错机制，一定程度上制约了国有创投和政府引导基金持续健康发展。但我们可以看到，不管是国家还是各地政府，在完善国有投资容错免责机制上明显加速。

今年6月19日，国务院办公厅关于印发《促进创业投资高质量发展的若干政策措施》的通知，对于国有投资的容错和免责机制再度重点提及。其中，分别从国有投资做LP和GP的角度明确指出：“优化政府出资的创业投资基金管理，改革完善基金考核、容错免责机制，健全绩效评价制度”，“健全符合创业投资行业特点和发展规律的国资创业投资管理体制和尽职合规责任豁免机制，探索对国资创业投资机构按照整个基金生命周期进行考核”。

此外，北京、上海、广东、广西、山东、四川等多个省市的国有投资容错免职机制都在不断完善、细化，更加能够具体落地。9月6日，湖北省国资委发布的《湖北省国有企业容错免责事项清单（2024年版）》围绕企业科技创新的重点环节和关键领域，明确了容错免责的情形，“在种子基金、风险投资基金投资业务中，如实报告已知风险，因种子期、初创期企业发展存在较大不确定性，导致投资失败，造成投资损失的”等措施，激发国企科技创新的热情。

上述负责人看来：“国资做市场化创投，经历一个各方面制度、机制不断革新、进化的过程是必然经历的，国家、政府在支持国资做市场化创投方面已经做得非常优秀了。要不是国家和各地政府的允许和鼓励，也不会有过去10年各地国资投资平台的不断发展壮大。”

LP投顾发布的《国有创投及政府引导基金激励与容错机制调研报告》显示，国有投资机构容错机制建立的比例逐年上升，LP投顾高级投资经理刘婧然透露，“根据最新数据这个比例已经超过六成。不过大部分还是停留在框架性的规定上，并没有非常具体的落地细节。”她分析，“国有投资参与到股权投资市场的时间不过十来年的时间，而国有投资的容错、免责机制的设立是涉及上至顶层设计下至具体运行机制一整套制度的调整，要平衡到监管部门、投资机构、企业方等多方的诉求。虽然在较短时间内就有具体可操作的机制很难实现，但大家都在积极探索可行的方案”。

银行、保险活跃度上升，耐心资本不断壮大

发展耐心资本不能只靠政府投资基金，同样离不开国有资本以及社会各方力量共同努力。今年以来，保险、银行在股权投资市场的活跃度不断提升。

执中数据显示，今年前7个月，共有37家险资投向45只基金，出资金额高达1025亿元，高于去年同期。据公开报道，已有多家险企参与设立私募股权基金，其中不乏百亿元级基金。比如近期深圳市政平私募股权投资基金合伙企业（有限合伙）落户深圳市龙岗区，出资额为100亿元，其中中国平安人寿保险股份有限公司出资比例达到94.49%。之前中国人寿集团旗下国寿投资公司长江壹号项目落地，基金总规模达100.04亿元；中国人保集团旗下人保资本联合人保财险、人保寿险、人保健康险公司成功设立了总规模100亿元的人保现代化产业投资基金。

保险资金属于长期投资资金且相对稳定，有助于VC/PE开展跨周期投资。是股权投资市场中最优质的LP，一直以来都是基金管理人重点争取的对象。9月8日，国务院印发《关于加强监管防范风险推动保险业高质量发展的若干意见》提出，发挥保险资金长期投资优势，培育真正的耐心资本，推动资金、资本、资产良性循环。

同时，银行对于股权投资的参与度也明显上升。上个月，中国银行发布消息称，已经成功设立了目标总规模300亿的科创母基金，该母基金将聚焦人工智能、量子技术、生物技术等重点领域。今年更早些，工商银行旗下工银投资接连设立了三只基金，分别为绿工融金投绿能股权投资合伙企业、北京国能工融强链股权投资基金、新疆工融双碳股权投资基金，三只基金共计规模约260亿。

6月26日，国家发展和改革委员会副主任李春临在国新办发布会上指出，“我国是银行主导型的金融体系，银行业资产占金融机构总资产的比重超过了90%，在严控风险的前提下，引导银行加大对科技创新和创业投资的支持力度，可以说还有很大的潜力。”

但值得强调的是，随着险资、银行等金融机构加速进场，LP参与主体更加多元化，为股权投资市场带来源头活水的同时，也对基金管理人在风险控制、项目筛选、投后管理等各方面提出了更高的要求和期待。


房企股权转让对购房者影响几何？

今年以来，太原房地产开发企业处置资产的动作明显增多，其中不乏核心资产。山西晚报记者发现，近一年来，太原区域公开披露的房企股权转让信息有很多家，包括华侨城、融创、富力等名企的太原在建、已建项目。

业内人士普遍认为，不仅省城，国内各地房企股权转让信息增多，究其直接原因，是房企融资环境收紧，在现金流紧张的情形下，企业出售部分资产是回笼资金最快速的方法之一。规模房企尚且需要股权变现以符合监管要求，抵御风险能力更弱的中小房企面临的压力更大，预计未来房企股权转让的现象将继续增加。购房者在投资、置业时，需要关注相关信息，规避风险。

房企股权转让引人关注

近一年来，太原频频出现房企拟进行或已完成股权转让，或打包整体出售的现象。

5月6日，是北京产权交易所一则小型经营规模房企股权转让信息披露的结束日期：华侨城集团有限公司拟捆绑转让太原三家置业公司各5%股权。三家公司分别为太原侨硕置业有限公司、太原侨诺置业有限公司、太原侨隆置业有限公司，转让底价均为500万元，转让方要求价款一次性支付。山西晚报记者发现，上述三家公司成立时间均不满四年，注册资本均为1亿元，股权结构均为由中铁置业集团西安有限公司、中铁三局集团有限公司以及华侨城（天津）投资有限公司分别持股57%、38%以及5%。

无独有偶，“富力核心资产”出售的广告信息在省城各类自媒体上广为流传：包括两家五星级酒店，富力万达文华酒店和富力铂尔曼酒店，以及一家商场富力广场和富力城售楼处。业内人士还表示，“此时可抄底价，直通董事长超大单洽谈通道。”

除此之外，太原宝能城和融创太原府运用金融手段解决融资问题等信息在省城房地产业界甚嚣尘上。

不仅是这些知名项目，还有一些企业也存在股权转让情况。山西晚报记者根据北京产权交易所公开信息进行梳理统计，今年1月以来，我省的房企涉及到地产股权、债权、产权转让项目共有8个，这些项目的转让方或债务人几乎都为房地产企业，包括综合地产、商业地产等。

根据区块链资管平台CAIC数据显示，今年一季度，房地产企业延续去年频繁出售资产的趋势，出售方企业类型中，地产行业出售额占比总成交额61%，高居首位。

股权转让或继续增加

对于房企股权转让信息增多的原因，上海瀚米咨询负责地产金融、信托、基金工作的余先生表示，近两年来，房企转让股权现象不鲜见，主要是融资环境收紧原因导致。融资监管新规“三道红线”出台后，大部分房企有一条或多条指标“踩线”，政策压力下，房企开始主动调整融资结构，通过增发新股、子公司IPO等方式加强股权融资，而出售部分资产是回笼资金最快速的方法之一。

余先生表示，转让股权有利于房地产企业优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率，有利于房地产企业提高抗风险能力，实现长期稳定健康发展。房企通过部分权益出让可以为地产项目开发引入有实力的合作方，降低净负债率指标，也可以通过继续持有的部分股权获得收益。还有部分房企选择股权整体出售，这主要是出于盘活存量资产以及业务调整两方面的考量。股权转让本是现代企业为实现募集资本、产权流动、资源优化等企业发展及融资目标极为正常的现象，但一年来此类事情频出，说明房地产行业资金压力现象很普遍，规模房企尚且需要股权变现以符合监管层的红线要求，抵御风险能力更弱的中小房企面临的压力更大。

山西晚报记者发现，在股权转让信息公布较为频繁的房企中，有央企也有民营企业。余先生表示，央企本身经营稳健保守，虽然不属于“踩线”企业，转让股权是为了响应监管要求。此外，国资委要求央企资产转让需要通过产权交易所公开挂牌，因此，央企转让的信息更为公开，更容易被大众关注。在全行业内，很多房企也有转让动作，只是未达到公告标准，披露信息被关注的很有限。未来短期内，中小房企地产业务收缩退出的现象可能加速，行业集中度将进一步提升，同时，房企也将放弃之前大面铺开的多元化策略，放弃进展不佳的业务，未来房企股权转让的现象将继续增加。

上海光明律师事务所律师付永生表示，对于上市公司来说，拥有“大腿级”的大股东，无疑有助于提升上市公司的市场信誉，进而一定程度上对该公司在金融机构的授信额度有比较正面的影响。此外，大股东如果能够将一些优质资产或业务装入上市公司，也是能够进一步增加上市公司的内在价值。

并购重组整合已开启

为了加速行业调整，上月末，坊间盛传央行召集房企召开并购行业座谈会，备受业内关注。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，若此次会议真实，那么实际上相关会议中的内容对于理解后续并购和金融政策等都有很大的启发。

据悉，未来监管层或将放松并购的合规要求。例如，对房企“四证不全”的项目（“四证”即土地证、规划许可证、施工许可证、预售证），涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松。

严跃进表示，此次还要求开发贷全力支持房企，但是资金务必封闭管理。该表述实际上也体现了对于开发贷发放额度和规模方面的支持。在实际操作中，一些房企由于债务的压力，一些项目获取开发贷的难度较大，或者说既有的政策效应还远远没有促使房企“解渴”。此次对于开发贷的支持，客观上也是希望一些收并购项目能够更好地获得资金支持，防范项目烂尾，同时确保项目后续有较好的交付能力。

此外，关于保证按揭的发放也有所明确。实际上，只有按揭工作顺利开展，房企的项目销售才会持续改善。而随着项目的销售数据改善，其后续资金状况就可以改善。对于房地产项目的风险化解和项目销售资金的回笼等都有积极的作用。业内人士表示，对于按揭贷款的支持，其实从去年9月底监管层就有所调控，目前包括太原在内的市场也出现了降低利率、降低首付、延缓房贷缴纳等优惠措施，客观上都有助于保障房屋销售市场的健康发展，对于出险企业的资产收并购等也有积极的作用。

对购房者影响甚微

对于房企的频繁调整，不少购房者担心会影响到自己购买的商品房交付及后续的配套服务。业内人士表示，房企股权转让的原因有很多，会不会导致在建工程烂尾及后续服务的连续性，很难通过转让股权来做出判断。

一位地产业内人士直言，“我做过的项目里曾遇到过房企资金链断裂，在建楼盘已经烂尾，不得不转让股权。新进来的股东资金实力雄厚，不仅救活了房企，还把烂尾楼给挽救过来的。市场上也有一些比较擅长投资烂尾楼的资本方，专门找这种项目。所以，不能用股权转让来判断在建楼盘是否会烂尾。但需要注意的是，如果某项目准备对外出售股权，但长时间找不到合作方，说明项目非优质资产或标的额过高，若为在建工程存在烂尾可能。”

余先生表示，一般来说，股权转让对购房业主影响甚微。企业选择转让股权、出售资产，也是为了保证能如期交房为宗旨的操作。具体要看接手后企业的操作，一般来说，有人接盘，项目就有其价值所有，烂尾的可能性相对较小。

付永生同样也表示，房企股权变更可能会有一些风险的存在，但更多的是能够保证楼盘项目有充足的资金投入，更好保障项目能够顺利进行，购房者不应将开发商股权变更简单理解为开发商资金链出现问题。

对于已经签订过《商品房买卖合同》并办理网签备案的购房者来说，开发商股权变更并不影响合同的履行。

山西晚报记者　张磊[db:内容]