招商银行业绩等拐点：“零售之王”如何积攒翻盘筹码 浦东招商臻

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招商银行业绩等拐点：“零售之王”如何积攒翻盘筹码

8月30日，招商银行（600036.SH）披露公司上半年营收、归母净利分别为1729.45亿元、747.43亿元，同比下滑3.09%、1.33%。

招商银行在2023年压力初现，营收增速在14年内首次告负至-1.64%。

2024年时间过半，行业期待的拐点仍未到来。

上半年营收增速、经历同比增速分别下滑2.74、10.45个百分点；净利息收入同比下降4.17%至1044.49亿元，非利息净收入同比下降1.39%至684.96亿元。

“零售之王”佳绩不再，更真实映射出银行业在利率中枢下行、贷款收益率走低下的盈利困境。

早在2023年初，招商银行行长王良就表示公司正在关注息差收窄后的收入缺口，并提出“以规模增量、非息收入弥补。”

一年多时间过去，缺口在行业下行的撕扯下持续扩大。

今年二季度，招商银行净息差环比下降0.3个百分点至1.99%。

整体承压同时，亦有指标改善。

一是存款增长、负债成本优化；二是客群向好，零售、私行客户数上升；三是其他非净利息收入保持增长。

更重要的是资产质量、市场份额均无明显波动。

长久来看，作为“零售之王”的招商银行正在悄然积聚底部反转的“筹码”。

净息差持续收窄已成定局，这导致传统重资产业务增幅有限，远不如轻资产的想象空间。

长于零售业务且专注财富管理多年的招商银行，本就是这一赛道的“头号玩家”。

如果能在收窄利息收入降速的同时稳定客户规模，一旦权益市场回温、高客重燃财富管理需求热情，招商银行有望成为第一梯队受益者，凭借当下的积累打一场“翻身仗”。

优化负债

作为最早看重零售业务的股份行，招商银行早在1995年已成立储蓄信用卡部等部门专门开展个金业务。

随后近30年里，招商银行3次开启以零售为核心的业务转型，最终成为公认的“零售之王”。

随着利率持续走低，招商银行在10年前开启“轻型银行”转型；并在2023年提出“价值银行”策略，称将“做强重资本、做大轻资本”。

不过在2024年上半年，轻、重资产业务均遭遇挫折。

利息收入受资产收益率拖累。

上半年，年化平均收益率下降23个百分点至3.6%；公司贷款、零售贷款、票据贴现同比降幅为0.31、0.45、0.36个百分点。

招商银行方面表示，一方面受上年存量房贷利率下调、LPR（贷款市场报价利率）下降及有效信贷需求不足影响，贷款平均收益率继续走低。

另一方面，利率中枢下行带动债券投资等市场化资产收益率继续下降。

为应对持续收窄的息差，招商银行正加大高收益资产配置、压降低收益资产规模；同时优化负债端成本。

据中报，高收益的对公贷款、零售贷款平均余额均有增长，低收益的票据贴现则有所下滑。

负债端管理上，招商银行表示将以低成本核心存款增长为主，拓展低成本高质量存款来源，推动存款成本稳中趋降。

上半年末的计息负债中，客户活期、定期存款年化平均成本率同比下降0.23、0.15个百分点；零售客户活期、定期成本率下降0.13、0.03个百分点。

拉动负债增长的主力，是低成本的存款与向央行借款，高成本的应付债券、同业负债同比规模下降。

主动降费

就转型路径看，大财富管理始终是招商银行真正看中的未来。

6月公开回答投资者提问时，该行就表示大财富管理时公司“价值银行”战略重点之一，未来将以客户为中心持续推进。

王良公开表示，公司已利用科技作为关键要素，破解大财富管理中“海量客群——极致体验——有限成本”这组“不可能三角”。

不过在近年权益类市场表现疲软，叠加保险、基金降费效应持续，权益类基金保有规模及销量下降，众多银行的财富管理业务已然承压。

“零售之王”的日子同样不好过。

上半年，非利息净收入同比下降1.39%至684.96亿元，其中净手续费及佣金收入降幅达18.61%。

除结算与清算手续费同比微涨0.74%，剩余项目收入全部下降。

财富管理手续费及佣金收入同比下降32.51%至114.37亿元。

受“报行合一”降费效应延续，代理保险同比下滑57.34%；受基金降费和权益类基金保有规模及销量下降影响，代理基金下滑25.35%；受规模下降影响，代理信托计划下降37.52%。

不过一些降费举措也是招商银行主动而为。

7月18日，王良在“2024财富合作伙伴论坛”上宣布，招商银行将实施基金买入费率全面一折起，范围囊括线上线下全渠道、基金品种全品类和认申购等。

王良表态称公司认定财富管理与资产管理是金融业转型重要方向、空间巨大。

这一举动也被市场理解为，通过降低收入保卫代销市场份额。

中基协披露，2023年第4季度，招商银行非货币市场公募基金保有规模仍为行业第二，达7735亿元。

只是相比同年第3季度已有下滑。

目前招商银行市场地位依旧稳固，上半年代理非货币公募基金销售额为2890.28亿，同比增长89.39%。

财富管理之外，其他非息净收入表现向好。

“债牛”推动投资收益同比增长57.21%至194.99亿元；债券投资和非货币基金投资公允价值增加推动公允价值变动损益增长26.02%至22.86亿元。

积累“筹码”

下行大环境下，波动的业绩往往难以避免。

但仍有诸多细节可能会成为关乎未来的“胜负手”。

信风（ID：TradeWind01）注意到，2024年上半年，招商银行零售客户总数、AUM（管理零售客户总资产）均有增长，较上年末增幅为2.54%、6.62%。

月日均总资产1000万元及以上私人银行客户数量增长6.44%。

这意味着在财富管理业务的下行期，招商银行的客户数反而在逆势增长。

招商银行表示，坚守客户、资产质量、市场份额三大基本盘，是在筑牢“长期向好的基础”。

从这一表述看，招商银行在行业下行时的打法已渐渐清晰——如果无法扭转环境，不如做更有前瞻性眼光的长期主义者。

一是优化资本负债结构以降低净息差收窄带来的负面影响。

二是稳定客群规模及资产质量，坚定财富管理业务仍有潜力待挖掘。

例如扩张可带来稳定收入的业务，上半年累计开立个人养老金账户668万户，较上年末增长24.72%。

以上措施和细节，或许成为了招商银行为静候行业曙光到来前的吸筹之举。

在行业下行期稳住客户数量，一旦权益市场迎来底部反转、投资需求重燃，招商银行仍然有可能成为第一梯队受益者，凭借当下的积累“筹码”打一场翻身仗。


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1地段

轨交出行,直线距离约2.8km，11号线三林站；直线距离约3.3km，8号线芦恒路站；直线距离约3.4km，18号线周浦站，满足多方向换乘通勤。

自驾出行,尽享外环/中环/南北高架，直线距离前滩约5KM；直线距离徐家汇约14KM；直线距离陆家嘴约15KM，三大城市动脉，形成都心超级通达区。

商业方面，便捷执掌三林，新达汇、中房金谊广场、东方懿德城、上海中欧街，浸润主城静逸烟火；近距离即达摩登前滩，尽享太古里、品耀前滩、太古汇(在建中)，信德文化中心(在建中)等奢潮生活圈。

配套学校：0901-08-04小学和0901-09-05幼儿园，目前已取得概算批复，正在进行施工监理招投标，计划2023年年内开工

教育方面，项目周边有规划一所幼儿园、一所小学和一所初中；其中规划的小学和幼儿园计划年内开工，2024年建成，可以基本确定未来是对口的，但至于是什么学校，就要开盲盒了（期房不承诺学区对口，仅供参考）！

生态:三林滨江规划打造生态绿地约240公顷，项目周边规划T型绿地公园，谧境生活自然相伴。近距离前滩友城公园、休闲公园、体育公园，打造家门口的自然休闲生活场

2产品

2023年10月11日，招商蛇口竞得浦东新区三林环外区域PDP0-0901单元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02地块（定名：招商·臻境），楼板价39303元/㎡，溢价率10%，房地联动价70000元/㎡！

招商臻境，2024招商「臻」系首发之作，从“被精心设计过的都市新贵生活”lifeDeco生活主张出发，对上海骨子里的精致优雅，进行一次国际化的创新表达，满足都市新贵生活需求。

最新实景图曝光：

招商臻境立面通过曲线微弧、丰富层次以及高级的质感，交织融合彰显上海格调。

招商臻境循迹上海洋楼花园的种植方式，借由现代艺术化的语境构筑园内空间，将海派人文与静奢式酒店日常融入社区景观，以“海派腔调，静奢生活”的设计理念，打造“七维、六巷”的景观分布形制，演绎静奢式园林生活方式。

招商·臻境位于上南路与东明路交叉口西侧，共计由3幅住宅用地组成，用地面积约8.54万方，总建筑面积约30.91万方，容积率约2.2，打造13栋23-26层建面约89-135㎡高层、16栋5-6层建面约145-148㎡叠拼，多元化产品及生活范式，为三林臻启都市新生活。

约1500㎡life-Club泳池会所，将生活需求与度假融合，勾画酒店式泳池、健身天地、休闲休憩空间、私宴会客厅、下沉庭院等多元场景，演绎一幕幕高阶日常，为城市新贵精英带来最纯粹的生活体验。

酒店式泳池：四季阅享的畅游空间，享受深度的精神放松

悦动健身房：大落地窗环幕设计，生命在运动中绽放

层峰会客室：共享会客，配置水吧，家以外的第二客厅

四大主题架空层：多元业态，营造全龄化共享空间

样板间图片

招商臻境示范区美图抢先看

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买房必看的房产知识

“70年产权”并不是指房屋的使用年限！很多人都搞错了！

（1）70年产权”不是房屋使用年限在实际生活中，大家常说的房屋产权年限并不是指房屋的拥有权，而是指“土地使用权”。所以，不要再说房子质量不好，只能住70年，真不是这么回事。严格来讲：房屋的产权是永久的，但是房屋所占用的土地是有使用年限限制的（即土地使用权）。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限：民用住宅土地使用权年限为70年，工业建筑用地和综合类用地为50年，商用建筑用地为40年。

（2）买回来的房子，其产权年限一般都没有70年现如今的房价，一般购房都会首选土地使用权为70年的普通商品房。但是，有一点你可能不知道：哪怕是新房，当你的房子买到手时，土地使用权已经没有70年了。这到底是为什么？商品房的土地使用年限，是从开发商拿地那天算起的！假如你买房拿到房本是2020年9月28日，而开发商拿地是2019年10月1日，那么你的房屋土地使用权70年是从2021年10月1日起开始计算的。所以，你买到房子的时候产权年限就只有66年了，而不是70年。

（3）那么，如果产权到期怎么办呢？既然房屋产权年限是期限的，也就是只有70年，那么问题来了，万一产权到期了该怎么办？现已明确，届满自动续期，届满自动续期，届满自动续期(重要的话讲三遍)不用再纠结70年产权、还是40年产权，买房100年不变(除非拆迁)。关于补年限问题，物权法已生效，该法明确了公私财产的受保护权。

届满期前一年申请续费，《城市地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条有相关规定内容，补的费用不会超过5位数，最低不得低于15.6元/平米。商业产权到期后两种结果：

第一：如果国家没有其他规划，业主只需续交土地出让金即可继续使用第二：若有其他规划，需要拆迁则商业补偿按照1:3补偿，是住宅的三倍

所以，以后大家不用再纠结40年、50年和70年产权的问题，因为产权不是问题！

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什么情况下等额本息适合提前还款？

1、定义不同

如果购房者选择了使用等额本息的方式去进行还款，那么购房者每个月所需要去偿还的贷款金额就是相等的，，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。这种方法最大的特点是本金是逐月递增的，而利息是逐月递减的。如果购房者选择的还款方式是等额本金，那么就需要购房者将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种方式本金是不变的，月利息逐月减少的，到这种方式前期缴纳的本金和利息比等额本息的高。

2、适合的人群不同

等额本息的还款方式比较适合一些有固定收入的人，尤其是现在很多的年轻人，在工作上都是非常努力的，这样就意味着自己有可能升职加薪，那么随着自己的收入的增加，从而缓解贷款压力，提高生活质量。但若是选择了等额本金的话，前期的资金压力就非常大了。

等额本金比较适合有一定存款的用户或者是时间平时的收入非常多的人，也只有有一定资金实力的人比较容易负担得起等额本金的前额付款。

3、利息不同

选择等额本息去还款的人肯定要比现在等额本金还款的人要多支付一些利息出去，并且如果购房者选择的贷款期限越长，那么利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

等额本金一般前期的支出比较多，之后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

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贷款审核银行流水的要求是什么？

（1）看月收入是否达标

很多贷款产品对于借款人的月收入都有一定的要求，如月收入不低于3000元。而如果申请房贷对银行流水要求就更高了，一般要求申请人月收入不得低于月供还款的2倍。如果银行流水上面的收入水平不达标，就很可能被拒贷。

（2）看时间是否达标

一般，放贷机构会要求借款人提供最近3个月乃至最近半年的银行流水。之所以会有这样的要求，主要是考核申请人工资收入是否稳定、持续，如果能提供最近半年的连续工资流水，则说明申请人的工作、收入都算稳定，还款能力自然也就有保障了。

（3）看流水是否真实

很多人因为不能提供银行流水，或者银行流水不达标，就会想到通过造假银行流水以图蒙混过关。殊不知，银行流水的真伪，可是放贷机构审查的重点，一旦发现申请人提供虚假的银行流水，不仅会直接拒贷。还会认为申请人有骗贷行为，从而将其拉入黑名单。以后申请贷款、信用卡都会大受影响。

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二手房贷款过户要哪些资料？

（1）看房子签订购房合同

贷款买二手房的第一步，当然就是要选中房子了，既然都说是买房了，自然得看房子和选房子了。既然选中好房子了，那么接下来就是买卖双方协商价格，一旦谈妥就可以签订购房合同，接下来就是走贷款流程了。

（2）申请二手房贷款

到银行申请二手房贷款时，买卖双方一定要都到场，并且双方都要带齐资料，买房主要带个人资料，卖房除带个人资料以外，还要携带相关房产资料，填写好二手房借款申请表以后，银行会联系指定的房地产评估机构去验房做评估。

（3）评估机构

要到房屋所在地指定的评估机构办理评估，无须提前预约，一般三个工作日左右就可出评估报告。当然了，具体时效就得咨询所在评估所了。注意了，在进行机构评估时，还涉及了一种费用，那就是评估费用，一般是由购房者缴纳的。

（4）银行审核

当提交完贷款申请以及评估完房子后，就可以提交相关资料给银行了，接下来就是等候银行的审核。一般来说，银行是根据评估机构的评估值来计算放款额度的，当然了，前提肯定是银行对贷款的资质进行了审核，满足条件才会通过。

（5）物业交接和办理过户

经过银行的审核后，购房者就需要向卖方支付首付款。接下来的流程就是物业交接和过户了，一般都是先进行物业交接，然后再过户。在过户的当天，买卖双方可与银行人员凭首付款凭证、银行的按揭申请审查承诺函等材料到房产交易所办理产权过户，一般来说，过户当天即可完成，差不多半个月左右就领取不动产权证。

（6）银行放款

拿到不动产权证后，才可到银行办理房产抵押，银行才会放款到指定的账户，一般都是直接打到卖方的账户里，房贷则按照合同执行月供。在领取不动产权证中间可能会有保险费或者手续费，不同银行会有所不同。

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毛坯房屋验收需要注意哪些事项

（1）水管道的试压

在验房当中，水管道属于较为隐藏性的工作，为了可以美观及节约面积，大部分室内的水管都会藏在地下，因为它看不见，也摸不到，所以有问题出现时很难被觉察。大家不妨塞住水管的出口，用专门的水压设施把水管里的水增加压力，同时坚持一些时间，通常压力都有十五公斤左右，时间是十分钟，若是压力达不到或是坚持不住，就代表水路存在问题。

（2）开关和插座的问题

检验配电线路，开启全部的灯具电源，看灯具是不是都亮。若是条件许可还应当用万用表检测插座是不是有电，用电话机检测电话线路是不是有信号，用天线检测工具查看电视天线是否有信号。

（3）水管的问题

检验厨房和厕所的上下水管道，查看排水管道的排水是不是顺畅，水管内的水是不是存有流出的现象，不妨将洗菜池和浴缸装满水，之后再排出去，查看一下排水快慢。对马桶的下水检查，则应该重复多次地实行排水测验，查看排水的效果如何。

（4）空调孔的位置

查看空调孔的方位问题，由于根据规范操作的话，空调孔应当是内部高、外部低，有一个歪斜的角度，这样是为了避免外面的水倒流进室内。不管是不是安装了空调，这都是大家应该在验房的时候必须留意查看的。