一线城市楼市扫描：上海、北京韧性强，广州、深圳待修复 深圳楼

一线城市楼市扫描：上海、北京韧性强，广州、深圳待修复 深圳楼市国庆开局高走 有项目销售数量超百套， 

一线城市楼市扫描：上海、北京韧性强，广州、深圳待修复

“金三银四”一过，楼市便迎来了政策频出的5月。不少强二线城市纷纷取消限购政策，一线城市中的深圳、北京均放松了外围区域的限购政策。5月17日，中央发布住房信贷新政，将首套房的最低首付比例调整至15%（下称“517”），上海、广州、深圳均落地了最新住房信贷政策，无论是购房门槛还是购房成本，均有明显的下降。

那么，在政策密集出台的5月，作为全国楼市风向标的一线城市，新房、二手房的成交量如何？楼市中的买方和卖家都有哪些心态上的变化？新政之后，一线城市的楼市产生了哪些“化学反应”？

整体来看，尽管北京还未落地“517”新政，但二手房成交量在此前“五环外可多买一套房”的政策影响下热度持续，新房市场主要以降价跑量为主；而对于已经落地“517”新政的上海、深圳、广州，尽管5月楼市成交未明显放量，但新政对楼市的利好影响很明显，上海、广州住宅成交量均出现了翘尾的情况，深圳楼市的看房量则明显提升。

北京：新房降价跑量、二手房站上荣枯线

央行“517”新政后，各地接连跟进楼市政策，一线城市中沪广深也已落地。截至目前，北京官方还未发文放松调控，但此前“五环外可多买一套房”的政策已对市场有显著影响。

“周末有时间来看看房吧，线上不好多说，线下看盘都有较大优惠。”5月31日，北京一房产中介表示。

自四月底以来，北京新房市场隐隐躁动，因为五环外买房新政，不少楼盘来访量都有所提升。但最搅动购房者的，还是价格端实打实的折扣。日前便有购房者反映称，自己去年“上车”的大兴星光城楼盘，五一假期开启大力度折扣促销，同户型房源售价较去年直降百万元。

上述现象并非孤例，近期，北京多个新盘大幅“降价跑量”。有大兴西红门板块楼盘如橡树湾，平台对外显示指导价6.6万元/平米，最近推出的特价房单价低至5.5万元/平米，还送25万元车位券。“活动很快结束，能接受较低楼层，优惠力度很大，开发商可能视政策收回折扣。”房产中介表示。

此外，该项目附近的楼盘如中建·玖玥府，近期推出的特价房折扣力度也很大，网签价6.5万元/平方米以上、部分特价房单价5.6万元/平方米。“有一口价房源，比如三室两厅108平方米的特价房，原总价695万现总价610万，如果北京政策放松，楼盘优惠可能收回。”中介同样表示。

不过，鉴于楼盘来访转化为成交需要时间，加上购房者对后续政策预期较强，目前成交端还未明显抬升。中指研究院表示，北京增加五环外购房指标后，五环外项目到访量、活跃度提升，但政策效果尚未在成交数据中明显体现，新政后（5月1日-5月26日）新房日均成交面积较4月及去年同期均有下降，表现暂时平淡。

二手房市场则有一定抬升迹象。中原地产监测数据显示，“517”新政后18日、19日两天，北京大约成交2000套二手房，25日、26日两天大约成交1900套二手房。从5月1~26号实际成交看，北京已经成交接近1.5万套，业内预计全月有望达到1.7万套左右，基本接近3月小阳春1.8万套的量。一般来说，衡量北京二手房成交热度，月网签量低于8000套是非常冷淡，1.2万套是市场平衡荣枯线，高于1.5万套代表市场正在走热。

北京链家研究院分析师冷会表示，5月以来北京二手房带看和签约量都明显提升，且五环外区域增长幅度明显高于五环内区域。北京链家带看量较上月同期增长约11%，二手住房签约量增长近32%，其中五环外区域成交量增长近37%，明显高于五环内区域（29%）和全市平均水平。从成交占比上看，5月以来五环外成交占比为45.8%，较4月份提升2.4个百分点。

在业内看来，北京市场变化主要体现在几个方面：二手房挂牌房源减少，5月挂牌房源减少了5000多套，市场供需关系开始改善；新房市场出现大规模特价房，尤其是南城区域；市场成交量接近3月小阳春高点，二手房价格基本回到2016年的水平，性价比较高；楼市正快速放量，买房人的观望心态开始扭转。

上海：新房成交回升、二手房网签“翘尾”

作为一线城市中首个落实“517”新政的城市，上海楼市近期热点不断。

比如，网上传言离婚预约“一号难求”、二手房业主跳价提高50万．．．．．随即相关部门表示离婚预约情况并未发生大的变化，二手房涨价案例也是个别房东对市场的个案行为，但依然引发较大关注。

让市场掀起波澜的政策是怎样的？具体而言，5月27日上海方面印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确优化住房信贷政策，降低首付比例和房贷利率等。

房贷利率方面，调整后上海首套房首付比例20%，二套房最低30%，首套房房贷利率最低可达3.5%，二套最低可达3.7%。至此，上海成为首个跟进“5·17新政”的一线城市。

限购政策方面，从原本的“531”改成“321”，将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”。

在购房区域上，扩大了重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。调整后，非沪籍单身人士购房区域为外环外（崇明区除外）及外环内二手住房。

上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱表示，上海作为率先呼应“517”新政，对限购、限贷、利率等政策进行调整的一线城市，从落地实施速度来看可谓“及时雨”，尤其是对自住刚需及改善需求的购房者来说，无论是首付比例下降还是房贷利率调整，都较大程度降低了购房门槛。

从楼市表现看，上海市场韧性仍在。克而瑞研究中心数据显示，今年前4个月，上海市新房成交量累计同比下降44%，跌幅在重点城市居中；5月份以来上海新房成交出现回升，较4月日均环比增长82%。二手房方面，5月前26天，上海成交二手住宅97万平方米，5月27日新政发布后几天，上海二手房网签数据出现“翘尾”行情，28日、29日、30日、31日这四天，上海二手房网签套数分别为701套、877套、984套、961套，整个5月收官后网签套数为18692套，与四月基本相当，5月日均网签量602套，新政出台后网签高于日均水平。

上海当地一位房产中介对记者表示，自新政出台后，上海楼市一线活跃度明显提升，二手房市场表现更为明显，“门店咨询和带看量都翻倍了，这几天的整体成交也有所上浮，新政后来门店咨询的购房者明显增多，主要是关注小户型的刚需购房人群，大户型咨询量也有所增加。”

在丁祖昱看来，整体来讲，上海库存风险无虞，消化周期在警戒线内，截至4月末，上海狭义库存面积为772万平方米，库存消化周期为12.2个月，低于18个月的警戒线，去库存压力不大。

“当前的上海房地产市场，一手房和二手房都相对较为稳定，新政充分考虑了刚需和改善购房需求，对非户籍单身、困难家庭、多孩家庭、离异、赠予等情况都通盘考量，真正实现了差异化、分区域调整，在全国范围内也起到一定的表率作用，将有效提振市场信心，提升市场活跃度。”他表示。

深圳：成交量轻微回落，新政后看房量明显增加

尽管近期限购、房贷等利好政策密集出台，5月深圳新房和二手房的成交量均较4月有所回落。

5月6日，深圳分区放松限购政策，非深户籍居民在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区（上述7个区在下文统称“非核心区”范围内购买住房），需要的社保或所得税缴纳年限从3年降至1年。此外，两孩及以上的深圳户籍家庭，可在非核心区域购买第三套住宅，纳税金额100万元以上的企事业单位，也被允许在非核心区域购房。

5月28日，住房信贷政策正式落地深圳，深圳首套房最低首付比例降至2成，二套房最低首付比例降至3成；首套房贷利率降至3.50%，二套利率降至3.9%。至此，深圳无论是购房门槛，还是购房成本，都有了较大幅度的降低。

乐有家统计的数据显示，今年5月，深圳的新房住宅网签量为2009套，相比4月同期的2355套减少了15%；二手房过户3963套，相比4月同期的4171套减少了5%。对于深圳楼市来说，每月成交的荣枯曲线为5000套/月，从这个角度来看，无论是新房还是二手房，深圳楼市的热度还有待提升。

值得注意的是，“517”政策之后，尽管政策还未落地，但深圳楼市的看房热度已明显提升。记者从多家房企深圳区域工作人员处了解到，“517”政策之后的周末（5月18日~19日），新房项目的客户来访量普遍有2~3成的提升。二手房方面，乐有家统计的数据显示，“517”新政后首个周末，乐有家深圳门店二手房看房量对比今年周末平均水平上涨了127%，成为2018年以来的最高点，超越2020年二季度的历史高峰期。

“517”新政后连续两天奋战到凌晨四点的深圳房产中介黄德元对第一财经表示，近期楼市新政策带来的改观比较大，以前客户看房更多是抱着“有合适的房源就看一看”的心态，现在不少客户会在有合适房源的情况下真正购入房源。

5月28日政策落地之后，深圳楼市的热度进一步提升。5月29日工作日，贝壳平台深圳的二手房成交量为52套，超过了上周六的日成交量。房产中介也明显感受到了政策带来的暖意。“客户现在要看房，临时约的。”5月28日深圳住房信贷政策落地当晚10点，深圳的房产中介李铭（化名）对记者说。

5月31日，深圳市龙岗区一项目售楼处的工作人员对第一财经表示，在5月17日中央出台房贷利率政策之后，售楼处的看房客户开始变多，前两日深圳首付比例、房贷利率政策落地之后，即使是工作日，售楼处也成交了13套房源。“一些之前首付不太够的客户就下手了。”该售楼处工作人员说。

不过，从价格上来看，与当前深圳大多数楼盘打折卖房类似，上述楼盘依旧是“以价换量”。上述售楼处工作人员表示，目前该项目的价格为85折，是深圳规定的最低折扣，相比去年9月，优惠幅度更大了，而且现在还送室内软装。

“本月政策出台之后，销售端还是有变化的，工作日成交也挺活跃的。”某房企深圳区域市场负责人对第一财经表示，最近政策多，这是政策叠加影响的效果。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，近期深圳降房贷成本、降购房门槛、释放需求，以及房价下降的综合作用下，未来一段时间，商品房销售会得到提升。不过，从去年深圳人才房受到热捧，以及去年以来低总价、低单价的二手房销售更好等情况来看，居民购买商品房的支付能力还是比较弱。再加上整体供应量比较大，因此，这一轮政策从需求端鼓励居民加杠杆贷款买房，对市场的提振作用还需要观察。

广州：二手房成交量回落，新房月末翘尾

从今年1月下旬开始，广州居民家庭在限购区域内的住房只要办理租赁登记备案，就能腾出一个购房名额，至此，广州已经成为广义上全面放开限购的城市。不过，4月开始，政策效果逐渐减弱。

广州市房地产中介协会统计的数据显示，5月（统计周期为4月26日~5月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积分别为7838宗、78.97万平方米，分别环比下降14.13%、12.18%。

对于二手房成交量的下降，广州市房地产中介协会称，一方面，受强降雨天气频发影响，市民外出看房意愿较弱；另一方面，部分潜在购房群体预期首付、利率、税收等政策有优化空间，观望心理强烈；此外，恰逢“五一”，部分新房项目加大营销力度，尤其是海珠、黄埔等区域陆续推出实用率高，区位或价格有优势的产品，一定程度上分流了二手房客源。

数据显示，今年5月以来，贝壳平台上广州的挂牌房源中，每日涨价的房源在200套左右浮动，而每日降价的房源则普遍在1000套以上，由此可以看出，广州二手房市场整体依旧处于买方市场。

广州新房市场也在“517”新政之后出现翘尾的情况。乐有家统计的数据显示，5月前30日，广州市新房累计网签量为4513套，同比4月的4834套，降幅7%。而在5月31日，广州市的新房成交量为645套，远超过前30日150套的日均成交量。

合富研究院统计的数据显示，上周（5月20日~5月26日），广州一、二手房成交量环比均有回升，但仍处于市场低位，具体来看，新房代表项目周成交量上升13%，二手房网签量小幅回升。分区域来看，上周广州中心、近郊物业的成交表现相对突出。一手房市场中，因中心、近郊区域项目优惠力度较大，成交环比分别上升26%及19%；二手房市场中，核心区域成交量上升幅度更为明显，其中荔湾、白云区域的网签量都出现不同程度的上涨。

5月28日，广州宣布调整住房信贷政策，首套房首付款比例调整为不低于15%，二套房首付比例调整为不低于25%，并且取消利率下限。至此，广州成为四个一线城市中首个首付比例下限降至15%的城市。

与此同时，5月28日，广州还优化了外地户籍在限购区域的社保及个税年限，即在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭缴纳社保或个税证明年限由原来2年下调至6个月；此外，广州还取消了2年限售时间，房产交易不再审核取得不动产权证的时间，广州也成为了四个一线城市中首个取消限售的城市。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强表示，2024年1-4月，广州商品住宅（不含保障房）成交面积为178.9万平方米，同比仍有一定降幅，4月以来广州市场热度有所下降，本次政策出台将一定程度上带动购房需求的释放，有利于提振居民购房意愿及市场预期，增强市场信心。

广州一售楼处置业顾问对第一财经表示，尽管近期因为下雨，售楼处看房的人比较少，但基本上到售楼处看房的，都是购买意愿较强的客户。另外，5月28日政策出台之后，看房的客户也在变多，近两天他接触的客户中，因为首付比例降低来看房的客户，大约有一半。

合富研究院认为，住房信贷政策的落地，尤其利好高预算人群、向往核心区域120平方米以下物业的外地购房者、收入稳定的年轻人。只要政策执行到位，广州超跌的交易氛围有望在短时间内修复。不过，该政策对楼市的提振作用能持续多久，还需要看各项目的优惠力度。


深圳楼市国庆开局高走 有项目销售数量超百套

“这一波，真的和之前不一样。我们深圳放开限购这几天，整个深圳区域每天都有五六十套的成交，之前每周到周末也就十几套。客户的信心回来了不少。”新政放开后，深圳一家本土房企的营销负责人告诉21世纪经济报道记者。

9月29日，上海、广州与深圳三座一线城市同日发布重磅楼市政策再度松绑限购。

当日，深圳市住建局等四部门联合发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称“深六条”），从限购、限售、限价、税费、信贷、供应等方面优化房地产政策。

此次调整的主要措施包括：非深户核心区购房需缴纳1年社保、非核心区取消限购；取消限售、限价；增值税免征年限由5年调整到2年；首套房首付比例15%、二套房首付比例20%等。

叠加资本市场飘红的情绪，楼市似乎一夕之间情绪扭转。深圳，作为房地产市场投资需求相对活跃的一线城市，率先感受到了火热的气氛。

在接受21世纪经济报道记者采访的多名房企、中介人士看来，此次深圳虽然还未全域放开限购，但已经足以调动一波需求入市。

虽然如此，市场仍普遍认为，“企稳”仍是当前的主基调。成交量即便往上走，价格也仍将保持稳定。

这种判断也并非没有现实依据。深圳此次同时解除了限售政策，随之而来是二手房挂牌量陡增，库存量也因此推高，二手房的买卖双方博弈，也将持续。

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦就认为，深圳房地产下半场正式拉开序幕，历时几年的房地产调整周期告一段落，接下来将迎来新一轮的上升周期。上升周期不会很猛，而是慢慢往上走。

成交激增

虽然是一线城市，但深圳楼市今年下半年的走势一直低迷，库存量也居高不下。

根据中原地产监测的官方数据显示，今年9月、深圳新房市场总成交2343套，环比下降18%，其中住宅成交1686套，环比下降34%；二手房总成交3986套，环比下降13%，一手住宅连降三个月，二手住宅也连续下降两个月。

在此背景下，深圳楼市的库存量居高不下。中原地产的数据显示，截至9月底，深圳新房可售套数7.75万套、可售面积812万平方米，总去化周期高达27个月；其中住宅新房去化周期为20.8个月。

9月29日的政策，犹如平地一声雷，刺激深圳楼市陡然走高。据深圳中原研究中心，10月1日到3日，深圳二手房成交同比增长233%，一手房成交同比增长569%。

“这几天真的挺疯狂的，都招待不过来，客户都自己去看样板间了。”10月1日，在福田梅林的京基宸悦府，一位销售人员表示。

这并不是孤例。位于非限购区龙华区的华润紫云府销售人员表示，这几天线上咨询明显多了，客户的信心有明显的好转。“有些客户之前来了解过项目，但是有点犹豫，新政一出来定金马上就下了，怕选不到好楼层。”

10月3日，卓越地产的一位销售人士对21世纪经济报道记者展示了内部销控群的信息显示，卓越地产深圳区域成交持续火热，其中位于龙华的卓越珺奕府几乎每小时都有成交信息，“卖得真的很好。”

还有一个典型的变化是，新政之后，深圳的楼盘有不少操着外地口音的潜在购房者看房。上述卓越地产销售人士表示，其所在项目不乏上海、湖南、江西、青海等外地客户。一家龙头房企的深圳区域营销部人士也向21世纪经济报道记者确认，“这几天有一些外地客户，吉林的、山西的都有。”

一手房销售转好，房企喜报连连，据21世纪经济报道记者了解，截至10月4日，华润置地深圳公司认购金额破10亿元；龙华区宏发悦见和府国庆前两日成交量共62套。

卓越珺奕府项目则在新政发布后36小时内销售数量超百套；国庆至今，这一项目也维持着每日近50套的销量。

即便是限购区域，部分楼盘也有不错表现。其中位于南山的金众云山海也因其价格具有吸引力录得较好成交，据金众地产发布的数据，在新政后，金众云山海日均都有35套左右的成交量，截至10月4日，成交量为13亿元。

成色待考

由于此次新政是一线城市同时发布，市场的情绪酝酿非常到位，房企的情绪偏向乐观。在此背景下，部分房企开始有取消折扣的计划。

上述深圳本土房企的营销部人士指出，“我们预判这次的政策和之前的都有些不一样，市场会暖起来的。所以这次我们的策略也不同，之前是尽可能给到折扣收割一波，但这次我们虽然没有涨价但是往回收了一些折扣。”

不过，进入10月3日、4日，市场的热度似乎有所回收。

一位深圳中型房企总部的人士告诉21世纪经济报道记者，“新政出来后，1日、2日我们整个深圳都卖了50多套，我还觉得挺乐观的。但是这两天数据下来了一些，3日30多套，4日20多套，所以整个假期的走势现在就不太好说了。要有一段时间的数据才可以判断行情。”

还有一个信号是，深圳当前的楼市冷热不均的现象仍然存在。“这几天观察下来，非限购区域中龙岗、坪山的成交还是不如龙华和宝安。另外这次对刚需盘的刺激非常明显，很多总价较低的楼盘走量会比较快。”上述龙头房企的人士表示。

在此期间，二手房挂牌量的陡增也加剧了买卖双方的博弈。

据贝壳发布的数据，9月30日深圳新政发布次日，二手房新增挂牌量超过2900套；10月1日，深圳二手房新增挂牌量也有880套，此后每天也在600套上下。其中最典型的是华润城润玺，作为曾经深圳的网红盘，新政后5日在贝壳平台上的新增挂牌量就有过40套。

深圳中原研究中心的数据则显示，新政后（9月30日-10月3日），深圳二手挂牌房源新增 10%，其中涨价房源占比4.5% ，降价房源占比4.7%。

一位深圳南山区二手房的中介人士告诉21世纪经济报道记者，“新政后虽然每天都有开单，但其实都要返佣，还是很卷。现在的客户也基本都是刚需客，基本没有投资客了。持币观望的刚需客是在选择符合期望的入市机会，但现在的情况刺激不了大量的客户买房。”

不过，整体来看，此次政策仍有望让深圳楼市企稳。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“今年以来，深圳二手房价在一线城市中跌幅居前，此次大尺度祭出限购松动、限贷调整、税费调整等政策，结合国家的强力部署，将产生极大的降门槛、降成本、提预期效应，对于今年深圳房价持续的下跌趋势也有较强的托举效果。”